דו”ח שוק הנדל”ן בשכונת ראשונים, ראשון לציון לשנת 2026
נקודות מפתח
- שכונת ראשונים בראשון לציון היא שכונת מגורים ותיקה-מבוססת המציעה תמהיל מגוון של דירות ותמהיל אוכלוסייה מגוון עם ביקוש יציב.
- טווח מחירי דירות 3–5 חדרים נע בין 1.6 ל-4.3 מיליון ש"ח, עם מחיר למ"ר הנע בין 20,000–35,000 ₪ בהתאם למצב ומיקום הנכס.
- השכונה מציעה פוטנציאל להשבחת נכסים ישנים באמצעות תמ"א 38 והתחדשות עירונית נקודתית, לצד פרויקטים חדשים שמשדרגים את האזור.
- פרופיל הקונים מגוון – משפרי דיור, זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה לצד משקיעים פרטיים, עם ביקוש יציב וזמני מכירה של מספר שבועות עד חודשים.
- היעזרות באנשי מקצוע בתחום הנדל”ן בראשונים תסייע בניצול ההזדמנויות המקומיות, חיסכון בהוצאות ומניעת טעויות בתהליך הקנייה או המכירה.
סקירה כללית על השכונה
שכונת ראשונים ממוקמת במערב-מרכז מערב ראשון לציון, ומהווה שכונת מגורים ותיקה עם תמהיל מגוון בין בנייה ישנה, פרויקטים מתחדשים ופרויקטים חדשים. השכונה מאופיינת באזורים שקטים לצד קרבה נוחה למרכזי מסחר ושירותים, עם נגישות טובה לצירי תנועה מרכזיים בעיר. מחירי הדירות בה מצויים בטווח בינוני-גבוה בעיר, נמוכים מאזורי היוקרה במערב ראשון לציון אך גבוהים יותר משכונות פריפריאליות.
קראו עוד על השכונה
אופי אוכלוסייה
- אוכלוסייה מעורבת הכוללת משפחות ותיקות, זוגות צעירים, משפרי דיור וקשישים.
- נוכחות של דיור מוגן, לדוגמה אחוזת ראשונים, המעניקה לשכונה פרופיל בוגר נוסף.
- רמת סוציו-אקונומית בין בינונית לבינונית-גבוהה, עם שונות מקומית ברחבי השכונה.
- מתאימה למגוון אוכלוסיות המבקשות איכות חיים עירונית אך במחיר סביר יחסית.
סוגי בנייה
בנייני דירות קיימים
מרבית הדירות בשכונה הן בבנייני דירות ותיקים בני כמה קומות, חלקם משודרגים, עם דירות 3-5 חדרים. מבנים מסוימים כוללים מעלית וחניה, אך לא כולם.
פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית
ישנם פרויקטים חדשים כמו Urban Park Rishonim המגבירים את הביקוש ומעלים את מחירי השכונה במקומות שבהם הם פועלים.
בניין ישן ופרטי
קיימים נכסים ישנים שניתן לשפרם במסגרת תמ"א 38. מעט בתים פרטיים וקוטג'ים בשכונה, בדרך כלל בעלי ביקוש גבוה ומחיר מגוון.
מחירי דירות ומגמות שוק 2026
טווח מחירים לפי גודל דירה
- 3 חדרים: 1.6–2.4 מיליון ש"ח
- 4 חדרים: 1.85–3.2 מיליון ש"ח
- 5 חדרים: 2.4–4.3 מיליון ש"ח
מחיר למ"ר
מחיר למ"ר נע בטווח של 20,000–30,000 ₪ בדירות רגילות, עם חריגה מעל 30,000–35,000 ₪ בדירות חדשות, משודרגות ובמיקומים טובים.
מגמות שוק
בשנים האחרונות נרשמה מגמת עלייה מתונה במחירי הדירות, בעיקר בפרויקטים החדשים והמשודרגים. בשוק יש פערי מחירים משמעותיים בין דירות ישנות לגרסאות חדשות, בין רחובות שונים וקומות שונות.
היצע מול ביקוש
הביקוש לשכונה גבוה ביחס לאיכות החיים, הנגישות והמיקום. יש יציבות בביקוש מצד רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור, לצד משקיעים פרטיים שמוצאים בשכונה פוטנציאל להשכרה והשבחה. ההיצע מוגבל בעיקר בדירות משודרגות וחדשות, מה שתומך בשמירה על מחירים יציבים. זמן המכירה הממוצע נע בין מספר שבועות למספר חודשים לפי תמחור ואיכות הנכס.
סוגי קונים ומשקיעים
- זוגות צעירים המגיעים עם תקציב בינוני-גבוה ומעוניינים בנגישות למרכז העיר ושירותים.
- משפרי דיור המחפשים דירות גדולות ומשודרגות או פרויקטים חדשים.
- רוכשי דירה ראשונה המעוניינים במיקום נוח במחיר נגיש יחסית.
- משקיעים פרטיים הממוקדים בנכסים להשכרה או בפרויקטים בעלי פוטנציאל השבחה.
גרים בראשונים? לבקשת הערכת שווי
יתרונות וחסרונות
יתרונות
- מיקום אסטרטגי וקרבה לשירותים עירוניים ומרכזי מסחר.
- תמהיל דירות מגוון, המחיר סביר יחסית לאזורים יוקרתיים שבעיר.
- פוטנציאל השבחה בנכסים ותמ"א 38.
- נגישות תחבורתית טובה.
- ביקוש יציב ומתמשך לשכונה.
חסרונות
- פערי איכות בנייה רחבים וקשיי אחידות עירונית.
- חלק מהבניינים הוותיקים חסרי מעלית וחניה מסודרת.
- מחירי דירות עלו בשנים האחרונות, וכך הכניסה לשוק הופכת למאתגרת יותר.
- היצע מוגבל בדירות חדשות ומשופצות.
- קצב מימוש ההתחדשות העירונית תלוי בקידום התכניות.
תחבורה ותשתיות
השכונה נהנית מגישה נוחה לצירי תנועה מרכזיים בראשון לציון, כולל חיבורים מהירים לתל אביב, חולון ובת ים. תחבורה ציבורית מספקת, עם תחנות אוטובוס וקווים עירוניים. הקרבה יחסית לתחנת רכבת ראשון לציון משה דיין מחזקת את האטרקטיביות לעובדים במרכזי התעסוקה. פרויקטים עתידיים משולבי תחבורה ותעסוקה באזור ראשונים צפויים לשפר את הנגישות והביקוש.
בתי ספר ושירותים קהילתיים
השכונה ממוקמת בסביבה עירונית עם גני ילדים ובתי ספר יסודיים ועל-יסודיים. קיימים בתי כנסת ופעילות קהילתית מתונה. גינות ופארקים ציבוריים בסביבה מהווים יתרון משמעותי, בעיקר למשפחות עם ילדים. השירותים העירוניים והקהילתיים זמינים במרחק סביר להשלמת איכות החיים.
התחדשות עירונית ופוטנציאל השקעה
- קיים פוטנציאל תמ"א 38 לבניינים ותיקים, אם כי לפי מצב תכנוני ומשא ומתן מול דיירים.
- פוטנציאל פינוי בינוי מצומצם, ללא ריכוז מחוזק של פרויקטים מאושרים.
- פרויקטים חדשים כדוגמת Urban Park Rishonim משדרגים חלקים מהשכונה ומעלים את ערך הנדל”ן.
- פוטנציאל להשבחה ומימוש בשנים הקרובות, עם סיכונים תכנוניים מול רגולציה עירונית.
השוואה לשכונה חזקה יותר ולשכונה חלשה יותר בעיר
שכונה חלשה יותר – רמת אליהו
שכונה זולה יותר עם אתגרים חברתיים ותכנוניים וברמות מחירים נמוכות יחסית. פוטנציאל התחדשות עירונית גבוה אך עם סיכונים וסוגיות מורכבות יותר.
סיכום
ראשונים היא שכונת ביניים יציבה ומבוקשת, עם תמהיל מגוון, נגישות ומחיר סביר ביחס לשכונות היוקרתיות בעיר. מתאימה למגוון קהלים ושוק שנמצא בשינוי הדרגתי.
למה חשוב להיעזר באנשי מקצוע
ייעוץ מקצועי בתחום הנדל״ן בראשונים מאפשר לחסוך כסף ולמנוע טעויות בתהליך הרכישה או המכירה, לשפר את עמדת המשא ומתן ולזהות הזדמנויות מוקדם. התהליך מורכב ודורש הבנה מעמיקה של השוק המיוחד בשכונה, דקויות התמחור והאפשרויות ההתחדשותיות, ולכן ליווי מקצועי מהווה נדבך קריטי להצלחה ושקט נפשי.
אני מזמין אתכם לפנות אליי לייעוץ ולהכוונה מקצועית בהתמודדות עם שוק הנדל״ן בראשונים ובפריסה המלאה של ראשון לציון.
דוד אווקה
אסטרטג נדל״ן והתחדשות עירונית
ליווי מוכרים, קונים ובעלי נכסים
מלווה בעלי נכסים ורוכשים בראשון לציון והסביבה בקבלת החלטות נדל״ן חכמות
טלפון: 0559116119 | ווטסאפ: שלחו הודעה