שכונת ותיקים

סקירה כללית על השכונה

שכונת ותיקים היא אחת השכונות הוותיקות בבת ים, וממוקמת בחלק הצפון-מרכזי של העיר. השכונה משלבת מבני מגורים ישנים ומספר מוגבל של פרויקטים חדשים, ומציעה איכות חיים בגדר בינונית במחירים נגישים יחסית. המבנים האופייניים נמוכים בין 3-4 קומות, לצד בתים צמודי קרקע עם גינות קטנות, המעידים על אופייה ההיסטורי של האזור.

אופי אוכלוסייה

השכונה מושכת אוכלוסייה עירונית מגוונת ברמה סוציו-אקונומית ממוצעת-בינונית. קהלי היעד המרכזיים הם זוגות צעירים המחפשים כניסה נוחה לשוק, רוכשי דירה ראשונה, משקיעים המעוניינים בתשואה יציבה, ומשפרי דיור המבקשים דירות במחירים מתונים. הכלכלה השכונתית ממוקדת בשוק נגיש יותר ביחס לממוצע בת ים.

סוגי בנייה

• בניינים ישנים בגובה 3-4 קומות – רוב המלאי הקיים.
• בתים צמודי קרקע עם גינות קטנות המשקפים את אופייה ההיסטורי.
• דירות קרקע עם מרפסות וגינות.
• פרויקטים חדשים מצומצמים אך מצויים בשלבי התקדמות שונים.

מחירי דירות ומגמות שוק 2026

טווחי מחירים לדירות לפי חדרים

• 3 חדרים: ₪1,600,000–₪2,300,000, בגודל ממוצע של 77–82 מ"ר. סוג דירה הנפוץ ביותר להשקעה.
• 4 חדרים: ₪2,200,000–₪2,900,000, בגודל 116–118 מ"ר, כולל דירות קרקע ומרפסות.
• 5 חדרים: ₪2,600,000–₪3,100,000, שטחים מעל 199 מ"ר, מצומצם בהיצע, כולל פנטהאוזים ובתים פרטיים.
• בתים פרטיים/קוטג׳: ₪2,660,000–₪3,480,000, בגודל 222–270 מ"ר עם גינות.

מחיר למ"ר ומגמות

מחיר ממוצע לדירה עומד על כ-₪1,700,000, מחיר למ"ר נמצא במגמת עלייה ארוכת טווח של כ-12.9%, אך בשנה האחרונה נרשמה ירידה ממוצעת של 5.6%. מחיר השכונה נמוך מהממוצע בבת ים ובשוק הארצי.

דירות חדשות לעומת ישנות

המגמה המרכזית היא של היצע דירות ישנות, עם תוספת מצומצמת של דירות חדשות ופרויקטים בהתחדשות עירונית. הבנייה הישנה מהווה את רוב המלאי, תוך צפי להתחדשות רחבה בשנים הקרובות.

מגמת השוק בשנים האחרונות

השוק מראה איזון בין היצע וביקוש, עם מגמת תיקון במחירים לאחר עלייה מתמשכת וירידה בעסקאות בחודשים האחרונים.

היצע מול ביקוש

היצע הדירות נע בין 58 ל-168 דירות זמינות, עם מחזור עסקאות של כ-67 דירות בשנה (כ-12 לעסקה חודשית). היצע זה מעט עולה על הביקוש, מה שיוצר שוק מאוזן אך עם נטייה לשוק רווי במעט. זמן הממוצע למכירה נע בין חודשיים לארבעה חודשים, מצב המעיד על סבירות בתזרים המכירות ללא עומסי מלאי משמעותיים.

סוגי קונים ומשקיעים

• זוגות צעירים: נמשכים למחירים הנגישים וקרבה למרכז המטרופולין.
• רוכשי דירה ראשונה: מחפשים מחירים הוגנים ונגישות לשירותים עירוניים.
• משפרי דיור: נשארים בשכונה או בסביבה במחירים סבירים.
• משקיעים: מתמקדים בדירות 2-3 חדרים להשכרה עם תשואה יציבה ופוטנציאל עלייה במחירים בזכות התחדשות עירונית.
• משפחות: נהנות מהתשתיות הקיימות והשירותים החברתיים בשכונה.