על ידי דוד אווקה 
-
הערכת מחיר מכירה של הבית
יכול להיות ששאלתם את עצמכם, כמה שווה הבית שלי?
איך מתמחרים בית לפני מכירה?
כאשר אנחנו באים למכור / לרכוש בית או נכס נדל”ני כלשהוא, חייבים לבדוק מספר שאלות חשובות:
- מה המחיר כיום של בתים כמו הבית שלנו?
- מה רמת המחירים בשכונה לעומת שכונות אחרות בסביבה?
- בכמה נמכרה דירה באזור הזה?
- כמה שילמו בעסקאות קודמות לנכסים דומים לשלנו?
- האם ישנם גורמים סביבתיים שעלולים להוריד את שווי הנכס?
ברגע שנדע את התשובות נוכל:
- לדעת בכל רגע נתון את מצבו של שוק הנדל”ן על כל תנודותיו.
- לאמוד ולהעריך את הנכסים העומדים או שעתידים לעמוד למכירה.
- ללמוד את מחירי הנכסים שנמכרו.
- לבצע השוואת מחירי דירות וחישוב מחיר דירה.
תמחור הבית הוא התהליך הראשון והוא חשוב מאוד וקריטי במכירת הבית, תמחור שגוי של הנכס יכול לגבות מחיר גבוה מהמוכר, כולנו גדלנו על התפיסה לפיה יש לתמחר את הנכס במחיר שיווק גבוה ככל הניתן, על מנת להשאיר טווח למו”מ, אבל עלינו לזכור עובדה אחת: המטרה היא למכור את הנכס, ובשביל זה אנחנו צריכים שיגיעו כמה שיותר לקוחות פוטנציאליים!
וכל תוספת שהיא מעבר למחיר שוק חוסמת את הנכס להגיע לאלה שמוכנים לשלם את המחיר האמיתי שאנחנו רוצים על הנכס.
חשוב לזכור: מה שחשוב הוא לא מחיר השיווק הגבוה ביותר, אלא מחיר הסגירה הגבוה ביותר.
לכן על מחיר השיווק להיות אטרקטיבי, ליצור עניין, ואחר כך למקסם את מחיר העסקה באמצעות יצירת תחרות על הנכס בין הקונים.
עלינו להימנע ממחיר גבוה מדי ש “מסלק” את הקונים הרציניים לנכסים אחרים באזור, שפוגע בפוטנציאל התחרות על הנכס שלנו, ואף מסכן אותנו ב-“שריפת הנכס”, (אובדן המומנטום של חודש החשיפה הראשון והפסד של מסת הקונים הבשלים של השוק).
הדבר הנכון לעשות בתמחור הבית הוא לנתח את מחירי השוק של נכסים דומים באזור ולתמחר את הנכס במקום טוב באמצע. כך אנחנו נמצאים בסמוך למחיר השיווק הממוצע באזור, ולהוסיף או להוריד אחוזים בודדים בהתאם למצב הבית הכללי.
תמחור טוב = יצור התעניינות גבוהה, כמות מבקרים רבה ומגוון הצעות מחיר רלוונטיות
תמחור של 3-6% מעל המחיר = יצור התעניינות סבירה, כמות מבקרים בינונית , הצעות מחיר מעטות
תמחור של 7-10% מעל המחיר = התעניינות מועטה , כמות מבקרים פוטנציאליים מינימאלית, לרוב רק סקרנים
תמחור של 10% מעל המחיר = התעניינות שטחית , אין כמעט מבקרים.
דרך אגב המחירים כן יכולים להיות מעל הממוצע ולהימכר וזה במקרים מסוימים כגון:
שיפוץ גדול של הבית, עליית מחיר צפויה כתוצאה מהתחדשות עירונית או תוכנית מסוימת…
5 מקורות לניתוח מחיר הבית שלכם
- באתר רשות המיסים מידע נדל”ן – ניתן למצוא את כל העסקאות שבוצעו במדינה ודווחו לרשות המיסים- משם ניתן לראות בכמה מחיר סופי נמכרו הדירות ברחוב או בשכונה שלכם ולקחת הערכה כמה שלנו יכול להימכר.
- לוחות נדל”ן וקבוצות פייסבוק רלוונטיות: שם מתפרסמות דירות דומות לנכס שלנו ומוצעות כרגע למכירה. הדירות האלו חשופים גם לקונים שיבואו לדירה שלנו לראות. מומלץ לקפוץ לראות כמה מהן כדי לקבל תמונה יותר ברורה של החסרונות והיתרונות של הדירה שלנו מול הדירות האחרות בשוק.
לדוגמא : אם אתם מחפשים לקנות בתים לקניה או מכירה בראשון לציון והסביבה, צעד ראשון יהיה לבדוק את היצע הנכסים שלנו כאן באתר או בעמוד הפייסבוק שלנו אוונטורין – סוכנות תיווך שמתאימה לכם , בית ולעקוב אחרינו לנכסים חדשים שנוספים
- בדיקה בלוחות נדל״ן הנותנים הערכות שווי ופירוט עסקאות שבוצעו באזור: קיימים מספר אתרי אינטרנט איכותיים בתחום התמחור, כמו מחשבון הנדל״ן yadata מבית יד2, האוספים ומנתחים את מאגר הנתונים שלהם מתוך אתר רשות המיסים המאגד בתוכו את כל נתוני המכירות בישראל. אתרים אלו בהחלט יכולים לתת אינדיקציה לגבי שווי נכסים באזור. עם זאת, יש לקחת בחשבון, כי קצב העדכון של אתרים אלו אינו מידי וכי התמחור הממוצע המוצג בהם לא מראה הבדלים נקודתיים בין דירות, כגון שיפוץ, עיצוב פנים ריהוט, כיווני אוויר ועוד הבדלים שיכולים להיות משמעותיים בתמחור. לכן, רצוי תמיד להצליב את המידע עם איש מקצוע המכיר את היצע הנכסים באזורכם לעומק.
- התייעצות עם סוכני נדל”ן מקצוענים שחיים את השטח: סוכנים כאלה יוכלו לשקף את מחירי השוק האקטואליים. חשוב לפנות לסוכן מקצועי ואיכותי הפועל ע”פ סטנדרט מקצועי גבוה. הוא יוכל לספק לכם את השירות הנדרש. היזהרו מסוכני נדל”ן שנותנים לכם תמונה אופטימית מדי,. סוכן שייתן לכם הערכה לאחר שיציג לכם ניתוח מקצועי של כל הנתונים הוא זה שאתם צריכים להקשיב לו.
- הזמנת שמאות לנכס: שמאי מוסמך ומקצועי יוכל לבצע בדיקה מקיפה המשכללת מספר פרמטרים ולתת לכם הערכה בנוגע לשווי הנכס. כידוע, הערכת השמאי אינה מהווה ערובה להשגת המחיר הנ”ל בשוק, אולם מהווה קנה מידה ליכולת המכירה של הבית. חשיבות השמאות עולה בנכסים ייחודיים הקשים להשוואה, וכאלו עם פוטנציאל השבחה כגון צמודי קרקע, וילות ובנייה פרטית.
כשנכס מתומחר משמעותית מעל מחיר השוק הוא הופך לסוג של “תחנת מעבר”, גם קונים רציניים שמגיעים לראות את הנכס , מגיעים כדי להשוות אותו לנכסים אחרים שנמכרים במחיר ריאלי .
לאחר תקופה מסוימת נוצר נזק לנכס – רוב הקונים הרציניים כבר הגיעו, ראו את הנכס ופסלו אותו .
והנכס בעצם נשאר בשוק זמן רב, הקונים כבר מכירים אותו ובעצם מתחילים לחשוב מה לא בסדר בנכס הזה שהוא הרבה זמן בשוק.
התשובה פשוטה – מפספסים את העיתוי הנכון ואת הקונים החמים ואז קשה יותר למכור!
מספר הקונים המבקרים בנכס מועט, מה עושים?
במידה ומספר המבקרים מועט זו יכולה להיות אינדיקציה לשתי עובדות חשובות: או שהביקוש נמוך ולכן אין התעניינות, או שהמחיר גבוה מידי ולכן הקונים הפוטנציאליים נמנעים מלהגיע. אז מנסים להתפשר מעט על המחיר כלפי מטה ובודקים אם מספר המבקרים בנכס עולה.
יש פרמטרים נוספים שצריך לקחת בחשבון שיכולים להעלות או להוריד את מחיר הנכס במידה ואתם בעצמכם עושים את הערכת המחיר ולא נעזרים במתווך או בשמאי
פרמטרים נוספים להערכת שווי דירה והערכת שווי נכס
- קומה
- מעלית
- חניה
- מיקום הדירה – עורף או חזית
- גיל הבניין
- לא/עבר שיפוץ
- הנוף הנשקף ממנה
- קרבה לים או נוף ירוק פתוח או לחילופין דירה עורפית הפונה לבניין ממול, כביש ראשי או סמטה קטנה.
- הצמדות כמו גינה או גג.
- מוסדות חינוך
- קניונים ובתי מסחר
- קירבה לתחנת רכבת, תחבורה ציבורית ונגישות תחבורתית
אנחנו ממליצים !!!
המלצה שלנו הוא לקחת איש מקצוע שזה העבודה שלו וההתמחות שלו.
אשר יחסוך לכם ב:
- לחץ נפשי וכאב ראש
- המון זמן וטרטורים
- כסף – ישיג עסקה יותר טובה
