על ידי 
דו”ח שוק הנדל״ן לשכונת נוריות, ראשון לציון – תחזית 2026
זמן קריאה מוערך: כ-8 דקות
נקודות מפתח
- נוריות היא שכונת התחדשות עירונית במזרח ראשון לציון, המציעה בנייה חדשה ואיכותית על קרקע צבאית שפונתה.
- המחירים מציגים יציבות יחסית עם טווח של כ-2.1–4.1 מיליון ש״ח לדירות בגודל 3–6 חדרים.
- השכונה מושכת זוגות צעירים, משפחות מחפשות שדרוגים, ומשקיעים בזכות הביקוש להשכרה ותשתיות חדשות.
- מגמת שוק יציבה עם ירידה בכמות העסקאות לצד עלייה באחוז מחיר למ״ר מראה התמקדות בבחירת הנכס הנכון.
- פוטנציאל התחדשות עירונית גבוה באמצעות תמ״א 38 ופינוי בינוי, מה שמוסיף ערך לטווח הבינוני-ארוך.
תוכן עניינים
- סקירה כללית על השכונה
- אופי אוכלוסייה
- סוגי בנייה
- מחירי דירות ומגמות שוק 2026
- היצע מול ביקוש
- סוגי קונים ומשקיעים
- יתרונות וחסרונות
- תחבורה ותשתיות
- בתי ספר ושירותים קהילתיים
- התחדשות עירונית ופוטנציאל השקעה
- השוואה לשכונות אחרות
- למה חשוב להיעזר באנשי מקצוע
- שאלות נפוצות
סקירה כללית על השכונה
שכונת נוריות היא פרויקט התחדשות עירונית חלוצי במזרח ראשון לציון, המשתייכת למתחם שכונות צריפין – הכולל גם את רקפת, נרקיסים וחצבים. השכונה נבנית על קרקע שפונתה מבסיס צבאי גדול, ומציעה פיתוח מתוכנן בקנה מידה רחב הכולל בנייה מודרנית ותשתיות מחודשות. נוריות מתאפיינת בגישה נוחה יחסית לתחומי העיר המרכזיים וקרבה לבית החולים אסף הרופא ולמתקני בסיס צריפין.
אופי אוכלוסייה
האוכלוסייה בשכונת נוריות מורכבת בעיקר מזוגות צעירים, משפחות ראשונות, ומשפרי דיור הנמשכים לאפשרויות ההיצע החדשות והאיכותיות. בנוסף, יש נוכחות של משקיעי נדל״ן שמניחים פוטנציאל לצמיחה בערכי השכונה והביקוש להשכרה. השכונה מכוונת לאוכלוסייה דינמית, עם נטייה למגורים לטווח ארוך הודות לשירותים ולתשתיות המתפתחות.
סוגי בנייה
- בנייני מגדלים גבוהים – פרויקטים כמו “שבירו פארק” עם מגדלים בני 22 קומות.
- בנייני ביניים בגובה 6–9 קומות.
- רוב הדירות הן בנות 3 עד 6 חדרים, כולל דירות גן בקומות הקרקע עם שטחים פרטיים.
- כל הבנייה כפופה לתקני בנייה חדישים, עם דגש על איכות בנייה וייעול אנרגטי.
מחירי דירות ומגמות שוק 2026
טווחי מחירים לדירות 3–6 חדרים
| סוג דירה | טווח מחירים (₪) |
|---|---|
| 3 חדרים | 2,290,000–2,985,000 |
| 4 חדרים | 2,130,000–2,985,000 |
| 5 חדרים | 2,990,000–3,530,000 |
| 6 חדרים | 3,330,000–4,150,000 |
מחיר ממוצע לעסקה עומד על כ-3,758,000 ₪, כאשר מחיר למ”ר נמצא בעלייה של כ-4.6% בשנה האחרונה, על אף ירידה קלה בכמות העסקאות.
דירות חדשות לעומת ישנות
הרוב המוחץ של הדירות בשכונה הן חדשות, במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית רחבי היקף. המחירים בפרויקטים החדשים משתנים בהתאם לגודל הדירה ולרמת הגימור, עם דגשים על איכות וחדשנות.
מגמות בשנים האחרונות
- יציבות מחירים עם ירידה של כ-0.5% במחיר הממוצע לדירה בין 2022 ל-2023.
- עלייה במחיר למ”ר שמצביעה על התמקדות בבחירת נכסים איכותיים.
- ירידה בכמות העסקאות של כ-42%, המצביעה על שוק מתקדם לבחירה סלקטיבית של קונים.
היצע מול ביקוש
השוק פעיל עם היצע של כ-50 דירות למכירה, לרוב בפרויקטים חדשים או בשלבי בנייה. הביקוש מוגדר כגבוה, אך קיים איזון בשוק עקב יציבות מחירים והצורך של רוכשים לסנן בקפידה את הנכסים המתאימים להם.
זמן מכירה ממוצע אינו מתועד במדויק, אך הירידה בכמות העסקאות מרמזת על הארכת זמן ההמתנה למכירה.
סוגי קונים ומשקיעים
זוגות צעירים
מתעניינים בדירות 3–4 חדרים חדשות, עם דגש על תשתיות מודרניות ונגישות לשירותי קהילה.
משפרי דיור
פונים לדירות גדולות יותר (4–5 חדרים), תוך חיפוש נוחות, פארק ציבורי וקרבה למוסדות חינוך.
משקיעים
רואים הזדמנות בשכר דירה יציב של 6,800–7,400 ₪ לדירות גדולות, והערכת שווי עליית ערך לטווח הבינוני.
רוכשי דירה ראשונה
עבורם נוריות מציעה אפשרויות במחירים נגישים יחסית לשאר העיר, בהתחשב בבנייה החדשה ובמיקום.
יתרונות וחסרונות
קונים
- יתרונות: בנייה חדשה, תשתיות מתקדמות, מחירים תחרותיים.
- חסרונות: חסר עדיין חלק מהשירותים הקהילתיים, רחוקה ממרכז העיר.
מוכרים
- יתרונות: ביקוש ממשיך, נכס במתחם צומח עם פוטנציאל השבחה.
- חסרונות: שוק מתלבט, זמן מכירה ממושך יותר.
משקיעים
- יתרונות: תשואה דומה לביקוש השכירות, פוטנציאל ערך נוסף מהתחדשות עירונית.
- חסרונות: תנודתיות מחירי שוק ומשך זמן בין השקעה להחזר.
תחבורה ותשתיות
הגישה לנוריות היא בעיקר דרך רחוב חיים הרצוג בצפון, עם חיבור לכבישים ראשיים המובילים למרכז ראשון לציון. התחבורה הציבורית כוללת קווי אוטובוס המחברים את השכונה למוקדי תעסוקה מרכזיים. הקרבה לבית החולים אסף הרופא ותחומי בסיס צריפין מוסיפה ערך מבני ואפשרויות תעסוקה בסביבה.
בתי ספר ושירותים קהילתיים
כחלק מהתכנון העירוני, מוקמים בתי ספר יסודיים, חטיבות ביניים ותיכונים וכן גני ילדים המיועדים לשרת את אוכלוסיית השכונה הצעירה. בשל היותה שכונה חדשה, יש בשלב זה פיתוח מתמשך של מוסדות דתיים, מרכזי קהילה ופארקים ציבוריים, כדוגמת פרויקט השיכון עם פארק מגורים בשבירו פארק.
התחדשות עירונית ופוטנציאל השקעה
השכונה מתאפיינת בתכנית התחדשות עירונית רחבת היקף, הכוללת היתרי תמ״א 38/1 לאיטום וחיזוק מבנים, ופינוי בינוי בפרויקטים חדשים. היתרי הבנייה הרבים (54 בשנה האחרונה) מעידים על פעילות מתמדת וחיובית בצמיחת השכונה. בפוטנציאל העלאת ערך תוך 3–5 שנים, קיימים סיכונים טכניים ותכנוניים שאותם חשוב לקחת בחשבון בשלב התכנון להשקעה.
השוואה לשכונה חזקה יותר ולשכונה חלשה יותר בעיר
נוריות מאופיינת כמיקום ביניים בשוק ראשון לציון – זולה וזמינה יותר מהשכונות המרכזיות המובחרות בעיר, אך עם יתרונות משמעותיים של בנייה חדשה מול שכונות פריפריאליות ותיקות עם תשתיות פחות מפותחות. מבחינת איכות חיים, נוריות מספקת תמורה טובה למחיר, עם היצע מגורים עדכני ורמת תשתיות עולה, במקביל לתחילת התגבשות אופיה הקהילתי והחברתי.
למה חשוב להיעזר באנשי מקצוע
ניווט בשוק נדל״ן דינמי כמו נוריות מחייב ליווי מקצועי כדי:
- לחסוך הוצאות מיותרות באמצעות ניתוח שוק וערכת שווי נכונה.
- להימנע מטעויות בבדיקות, מסמכים והערכת מצב הנכס.
- לשפר מו”מ ולנצל הזדמנויות נדל״ן ראשוניות.
- לקבל התראות בזמן אמת על פרויקטים חדשים, תוכניות תשתית ושינויים רגולטוריים.
הכוונה מקצועית היא פרמטר קריטי לקבלת החלטות שקולות ומקצועיות בשוק נדל״ן מורכב ומתפתח.
לקבלת ייעוץ מעמיק ומותאם אישית בשכונת נוריות ובראשון לציון, מוזמנים ליצור קשר.
דוד אווקה
אסטרטג נדל״ן והתחדשות עירונית
ליווי מוכרים, קונים ובעלי נכסים
טלפון: 0559116119 | ווטסאפ: שלחו הודעה
שאלות נפוצות
שאלות למוכרים
- איך נקבעת ערך הדירה בשכונת נוריות?
- ערך הדירה נקבע לפי גודל, מיקום, מצב הבנייה, קרבה לתשתיות, ופוטנציאל ההתחדשות. בנוסף, נקודת מחיר ממוצעת ומחירי דירות דומות בשוק משמשים נקודת ייחוס להגדרת שווי.
- כמה זמן בממוצע לוקח למכור דירה בנוריות?
- זמן המכירה משתנה בהתאם למחיר ולמצב הנכס, אולם בשל נפח עסקות מצומצם בשנים האחרונות, זמן המכירה הממוצע נוטה להיערך לכמה חודשים בממוצע, עם נטייה להארכה אם לא מתבצעת הפחתת מחיר.
שאלות לרוכשים
- האם נוריות מתאימה לקניית דירת מגורים ראשונה?
- כן. השכונה מציעה דירות חדשות במחירים יחסית נגישים עם תשתיות מתפתחות, מה שהופך אותה לאופציה טובה לקניית דירת ראשון, בעיקר לזוגות צעירים ומשפחה בתחילת דרכה.
- מה הסיכונים ברכישת דירה חדשה בשכונה כזו?
- הסיכונים כוללים עיכובים בבנייה, פיתוח שירותים קהילתיים לא מושלם בשלב הראשוני, וחשיפה לשינויים בשוק הנדל״ן המקומי. לכן חשוב לערוך בדיקות יסודיות ולקבל ייעוץ מקצועי.
- כיצד משפיעה התחדשות עירונית בשכונה על ערך הנכס?
- התחדשות עירונית מביאה לשדרוג תשתיות, בנייה מודרנית והרחבת ההיצע, מה שמגביר את הביקוש ומזניק את ערך הנכסים בטווח של מספר שנים לאחר השלמת הפרויקטים.
DISCLAIMER : הסיקור הינו סיקור כללי, לקבלת מידע מדוייק יותר לנכס ספציפי מומלץ להתייעץ עם יועץ נדלן מקצועי.
תגיות: ראשון לציון נדל״ן, מחירי דירות ב ראשון לציון, דירות למכירה ב ראשון לציון, השקעה בנדל״ן ב ראשון לציון, שוק הנדל״ן ב ראשון לציון, נדל״ן בישראל, שוק הנדל״ן, מחירי נדל״ן, מגמות שוק הנדל״ן, ביקוש לדירות, היצע דירות, עסקאות נדל״ן, מחירי דירות 3 חדרים, מחירי דירות 4 חדרים, מחירי דירות 5 חדרים, קניית דירה, מכירת דירה, השקעה בנדל״ן, התחדשות עירונית, תחבורה ציבורית, בתי ספר ב ראשון לציון, נכסים להשקעה.
הצטרף לדיון